地产行业，很多人都知道“招保万金”这一称号，它代表着曾经的地产四大金刚：
万科、保利、招商、金地。然而，却很少有人知道“招保万金”是怎么来的？为什么是他们？广为流传的称誉背后，藏着一段跌宕起伏的地产史，也记录着这个国家与行业30年的历史变迁。
01
混沌初开19世纪60年代，为挽救清朝统治，洋务派开始大规模引进西方技术，兴办近代工业以及民用企业。1872年，在李鸿章的筹办下，轮船招商局应运而生。（图为：1901年轮船招商局）
此后的一百多年间，招商局创下了很多第一：中国第一家大型煤矿，第一家大型纺织企业，第一家银行，第一家保险公司……甚至连中国第一条电话线，第一条铁路，都是招商局投资创办的。1979年，招商局在深圳创办中国首个对外开放的工业园区——蛇口工业区，后来与招商地产重组为今天的招商蛇口。
回到上世纪80年代，中国房地产市场刚刚萌芽，远没有今天的规模。当年，邓公首次提出住房商品化的思路，但老百姓都盼着福利分房，对私产还没有什么想法。直到1987年，深圳首次公开土拍，房地产才开始进入商业化阶段。深圳这一创举当时轰动全国，直接促成了宪法中有关土地使用制度的修改，连拍卖会用的“拍卖槌”都成了二级文物。
此后十年间，房地产市场开始繁荣发展，为“招保万金”的诞生孕育了温床。1988年，成立4年的万科进入房地产业，并在1991年成为深交所第二家上市公司，股票代码：000002。1992年，邓公南巡讲话，改革的春风使一批青年才俊下海从商，全国也掀起了一场房地产热潮。这一年，地产企业数量激增至17000家，是1991年的4.5倍，地方房地产投资普遍增长50%以上。此时，保利地产刚刚组建，一年后，金地集团也开始经营房地产。1993年5月，万科发行4500万B股，扩张势头凶猛；同年6月，招商地产发行的A、B股也在深交所上市。
（图为：万科B在深交所上市）地产的火热，让不少投机者一夜暴富，而猛烈的降温政策也随之而来。暂停房地产公司上市，全面限制银行资金进入，给了地产行业当头一棒。直到1997年，世界金融风暴席卷亚洲，降温政策才有所松动。十年之间，房地产从萌芽到初兴，经历过狂热的爆发，又因政策调控而动荡起伏，但总体仍在向上发展。
02
鼎立江湖1997年，亚洲金融危机来袭，多国货币大幅贬值，股市一路狂跌，冲击各国经济。
随后，大中型企业出现倒闭，工人失业，社会笼罩在萧条的阴影下。面对金融风暴冲击，为发展和振兴内需，房地产被视为国民经济新的支柱。1998年，福利分房制度寿终正寝，城镇住房开始商品化。此后，房地产业经历了一场十年大牛市，盛况空前。这一年，万科营收22.6亿，净利2亿，成为中国最大的房地产开发商。此时的王石，最爱的还不是登山，而是飞滑翔伞，享受自由飞行的乐趣。此时的凌克，也已经在金地工作6年，并成为金地集团董事长。
两年后，金地作为解禁后的首批试点地产企业之一，最先被批准上市。2001年，“中国房地产上市公司10强”排名中，金地高居行业第三位。这一时期，伴随着中国申奥成功及加入WTO等利好，投资狂潮又一次席卷房地产市场。2002年，福布斯将万科评为“世界最佳小企业”，被誉为“中国房地产业领跑者”。10岁的保利地产，刚刚完成股份制改革，走上全国化布局之路。98年房改，99年贷款买房出台，02年实行土地招拍挂，一系列政策放开刺激了地产业的发展。到2003年，由于房价上涨过快，央妈出手一度遏制了继续过热的势头。但非典的爆发导致经济下行压力增大，为保增长，住建部发布“国八条”，给房地产注入了新的强心剂。
2004年，招商地产迎来高光时刻，其在深圳的销售规模超过万科，位居深圳第一。这一年，“招保万金”的营业收入分别为34.7亿、45亿、76.7亿和31.7亿，差距还很小。随后几年，保利以北上广为核心，辐射三大经济圈，又走向重庆、武汉等区域中心城市，全国化布局日臻完善。2006年，保利在上交所上市，地产四大金刚“招保万金”集结完毕，成为地产龙头股的代名词。同年，为遏制房价、调控住房结构，90/70政策出台，要求新开工商品房，90平米以下户型占比不低于70%。但是，这一政策不仅没控住房价，反而让地产商们学会了“偷面积”。与调控的博弈中，房地产依旧高歌猛进，2007年股楼双牛，天价“地王”频现。
万科当年销售额超过500亿，再次确立其地产龙头的地位，而“招保金”三家则还在百亿徘徊。招商规模虽不及万科，但其股价却创下102.89元的记录，成为首支地产百元股。这在当时广受关注，以至于坊间曾有这样一句话，“最了解招商地产的不是他的员工，而是经常玩股票的股民。”然而，维系了十年之久的房价不跌神话，在2008年被打破了。
03
风云变幻2008年，北京奥运会举国沸腾，但这一年却是无数地产商的噩梦。美国次贷危机席卷全球，很多国家经济下滑严重，无数工人失业。国内股价从6000点跌到1600点，房地产市场快速陷入低谷。万科率先在全国范围内降价，当年销售额479亿，较前一年下滑9%，这也是万科历史上唯一一次业绩下跌。降价、甩卖、被收购，都是那个时期的高频词。为了应对国际金融危机，防止经济断崖式下跌，“四万亿计划”就此出台。虽然计划的初衷不是房地产，但钱还是流进了楼市，极大振奋了地产业。随后地产迎来空前繁荣，北京上海等一线城市，几年内房价涨幅接近翻倍。在市场环境的快速转变下，招保万金的差距也逐渐拉大。2009年，万科销售额达630亿，稳坐地产第一把交椅；保利销售额超过400亿，比上一年直接翻了一番；金地销售额突破200亿，较上一年增长近85%，成绩喜人。而招商地产这一年则刚破百亿，昔日的老大哥明显落后。到2010年，龙头老大万科实现1026亿，成为国内首家千亿房企。也在这一年，史上最严调控拉开序幕。重点城市施行限购，二套房首付比例提高，贷款利率上调，同时加大保障房建设，房价暂时得到抑制。可没坚持多久，迫于经济增长压力，央行降准降息，宽松的货币政策使房地产再次回暖。到2012年，招商地产开始发力，业绩超过350亿，与金地打平。这时的保利刚踏过千亿门槛，紧跟于万科之后，而“招金”与“万保”的差距则在不断拉大。2014年，中国经济进入新常态，先后出台的四轮刺激政策，促使房价迅速上涨。招商地产突破500亿，稍稍超过金地，这时的万科已经成为2000亿房企。2015年招商地产与蛇口工业区重组上市，一个更加强大的招商蛇口诞生。同年，保利发生了一件非常有意思的事。当年4月，保利地产董事长宋广菊发了条微博“保利是个P”，地产圈顿时炸开锅。后来，保利官微揭开了迷雾，这是在为其全新的“5P战略”做宣传。保利这一波造势，至今仍是佳话。
2016年，重启高增长的金地也跻身千亿房企，此时的保利突破2000亿。这一年，万科虽然超过3500亿，但稳坐了十几年的龙头交椅却换了人。到2017年，招商蛇口迈进千亿之列，“招保万金”终于千亿会师，但规模已经从当年的旗鼓相当，到如今的几倍之差。今年前三季度，“招保万金”在业内的排名分别是：
万科第二，销售额4755亿；保利第五，销售额3470亿；招商排名十二，销售额1620亿；金地排名十四，销售额1418亿。蓦然回首，十多年前的地产二十强中，70%已经大换血。
“招保万金”虽在历史的洪流里逐渐淡化，但仍属于二十强房企中的金字招牌。在这几十年的地产发展史中，我们能够清晰的看到，战略与选择对企业长期业绩的影响。
万科作为行业战略研究的先行者，在大多数时候都踩准了市场周期的节奏，从而长期占据领先身位。
保利则紧贴市场变化，始终保持着积极的投资策略，因此确立了“央企地产之王”的市场地位。
招商背靠母公司雄厚资源，虽然在一定阶段中发展落后，但总体表现稳健扎实，展示出丰厚的底蕴。金地虽然经常被认为保守，但其管理和人才的沉淀却在行业内树立出“好公司”的口碑，业绩在近几年也表现良好。“招保万金”，最初源于股民对地产龙头股的概括，时至今日，他们依然是A股最强的房企四大金刚。在周期动荡剧烈的房地产行业，活得好不易，活得久更不易。无论增长快慢，业绩高低，“招保万金”始终是地产圈稳健发展的典范，在战略、管理、产品、文化、人才等方面实现了良好的均衡。回顾中国地产三十年，时代创造了一个又一个神话。水能载舟亦能覆舟，房地产市场的每一次跌宕起伏，都和国家经济与百姓民生息息相关。无论前途几何，稳健扎实都是穿越周期最好的法宝，这也是“招保万金”今天仍被视为标杆的核心所在。坚守本心，顺势而为，相信明天会更好。
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编者介绍：汗人，十三年人力资源管理专业从业者，三年招聘工作，十年猎头工作，专注于人才招聘和职业发展，欢迎添加我的个人微信号：
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