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加油站土地征收与拆迁（上）
随着我国汽车保有量不断增长及国家发改委、商务部放宽外资企业在加油加气站投资开发领域的准入政策，作为油、气销售终端的油、气站迎来了“三桶油”、外资、民营资本群雄逐鹿的局面。投资、建设、收购、租赁、合作经营、品牌输出等各种竞争方式层出不穷。由于油、气站的建设周期长、投资大、证照繁杂，再加上竞争激烈，因此这个行业中也充斥着诸多法律风险，如不能有效防控，必将引发法律纠纷。
湖南天地人律师事务所龚族锋律师十多年来专注于油、气站的法律服务，并将多年积淀的实务经验整理成文。该系列文章对于行业适用者而言每一篇既是经验分享，也是风险提示。
土地征收是指国家为公共利益的需要，通过法定程序，将原属于农民集体所有的土地征为国有土地，并依法给予村集体和农民合理补偿及妥善安置的法律行为。在新建加油站的过程中，往往需要对村集体土地进行征收与拆迁。本两期文章将以湖南地区为例，对加油站土地征收与拆迁等问题进行介绍。
一、加油站土地征收的基本程序
土地征收的基本程序可以分为征地报批前工作程序、征地报批材料组卷和征地批准后组织实施程序三个阶段。具体程序如下：
第一阶段征地报批前工作程序：
(1)征地情况告知：发布书面的《征地前告知书》或者《拟征地公告》，将拟征土地的用途和位置告知被征地的农村集体经济组织和农户；
(2)征地调查确认：市、县人民政府土地行政主管部门应调查核实拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、规格和数量等，填写《征地调查结果确认表》，并经被征地的农村集体经济组织、被征地农户以及地上附着物所有人盖章和签字确认；
(3)函告征地情况：市、县人民政府土地行政主管部门将征地有关情况函告同级劳动保障部门、同级自然资源和规划局；
(4)征地听证告知：告知被征地集体经济组织和被征地农民有申请听证权利，向他们送达听证告知书；
(5)组织征地听证：《国土资源听证规定》第十九条规定，拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案的，主管部门在报批之前，应当书面告知当事人有要求举行听证的权利。《征收土地公告办法》第十条规定，有关市、县人民政府土地行政主管部门应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会，制作听证笔录。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征收土地方案进行修改。另外，对于被征地农村集体经济组织和农户自愿放弃听证的，应当填写《听证送达回执》，出具被征地集体经济组织放弃听证证明。
第二阶段征地报批材料组卷：逐级上报有批准权限的人民政府土地行政主管部门审批。
(1)县、市自然资源和规划管理部门负责完成农用地转用和土地征收报批前的具体工作：按要求组织报件，负责审查申请用地条件，核实申请项目选址、规模、权属、地类面积、耕地补充等情况，编报建设项目用地“一书四方案”，履行征地报批前告知、确认和听证程序；负责对申报材料进行实质性审查，并存档备查，对报批资料的真实性和准确性、合法合规性负责。
(2)市、州自然资源和规划管理部门负责按规定内容完成本级农用地转用和土地征收报批前的具体工作，对本级申报和存档资料的真实性和准确性、合法合规性负责；负责对所辖范围内跨县市的单独选址项目用地统一组卷上报，并按要求提出审查意见；对所辖县市及本级范围内建设用地报批及批后实施工作进行监督管理。
(3)省自然资源厅对市、县呈报的用地报批资料严格审查把关，严格控制超计划报批用地，严格落实建设项目占用耕地“占一补一”和“先补后占”制度，确保耕地总量红线。
 第三阶段征地批准后组织实施程序：
 (1)被征土地所在地的县级以上人民政府发布《征收土地公告》，具体由该市、县人民政府土地行政主管部门负责实施；
 (2)办理征地补偿登记：《征收土地公告办法》第六条规定，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在《征收土地公告》规定的期限内，持土地权属证书到《征收土地公告》规定的地点，办理征地补偿登记手续；
 (3)发布征地补偿安置方案公告：《征收土地公告办法》第七条规定，有关市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的《征收土地方案》和补偿登记资料，在《征收土地公告》之日起45日内，以被征收土地的所有权人为单位拟订《征地补偿安置方案公告》并予以公告；并听取被征地的农村集体经济组织、村民和其他权利人的不同意见，当事人要求听证的，应当组织听证。如确需修改征地补偿安置方案的，应当依法进行修改。
 (4)征地补偿、安置方案的审批：由有关市县人民政府审批时，应当附具被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况；举行听证会的，还应当附具听证笔录。放弃听证，应附放弃听证证明及《听证送达回执》。
 (5)补偿安置的实施：《征收土地公告办法》第十二条规定，有关市、县人民政府土地行政主管部门将征地补偿、安置费用拨付给被征地农村集体经济组织后，有权要求该农村集体经济组织在一定时限内提供支付清单。市、县人民政府土地行政主管部门有权督促有关农村集体经济组织将征地补偿、安置费用收支状况向本集体经济组织成员予以公布，以便被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人查询和监督。
 另，被征地的农村集体经济组织、村民和其他权利人应当在征地补偿安置方案实施公告规定的期限内腾地。发布征地补偿安置方案实施公告并足额支付征地补偿费用后，被征地者在规定期限内没有腾地的，由县(市)、区土地行政主管部门依法作出限期腾地决定；到期拒不腾地的，土地行政主管部门可以申请人民法院强制执行。征地补偿费用没有足额支付到位的，被征地农村集体经济组织、村民和其他权利人有权拒绝腾地。
二、加油站建设用地“以租代征”问题
所谓“以租代征”，是指为了规避《土地管理法》关于农用地转用和土地征收拆迁审批强制性的规定，逃避税费和减少补偿费用等用地成本开支，通过租赁形式擅自将农用地转为建设用地(比如建厂、建加油站)。但“以租代征”的方式是不合法的，属违法违规用地行为，实质上就是以合法形式掩盖违法使用土地的非法目的，在法律上是无效的。相关法律法规及部门规章规定主要有：
 (1)《土地管理法》第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用转用审批手续”；
 (2)《国土资源部关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》：一、“严禁”以租代征“擅自将农用地转为建设用地”，根据《土地管理法》第六十三条规定，除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使农民集体所有的土地使用权依法发生转移的外，地方政府、有关部门及单位和个人不得通过受让、租用等方式违法占用农民集体土地用于各类非农业建设。二、“依法严肃查处以租代征”违法违规用地行为，对擅自通过出让、转让或者出租等方式将农民集体土地用于非农业建设的单位和个人，应依据《土地管理法》第七十六条、第八十一条的规定追究法律责任；非法批准“以租代征”用地项目的国家机关工作人员，依照《土地管理法》第七十八条、《监察部国土资源部关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》追究法律责任。涉及违法占用基本农田和耕地的，应依法从重处罚；涉嫌犯罪的，应移送司法机关追究刑事责任；
 (3)《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》：六、禁止擅自将农用地转为建设用地。农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。
在本系列随后的文章中，龚族锋律师还将会针对加油、加气站的开发、建设、经营相关法律问题及政策进行介绍。

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